Certificat d’Urbanisme et Déclaration préalable
Le Certificat d’Urbanisme
La demande de certificat d’urbanisme
Elle n’est pas obligatoire avant l’achat d’un bien immobilier, mais elle est fortement conseillée. Elle est utile en cas d’achat de terrain à bâtir, mais aussi d’immeuble déjà construit, afin de connaître ses possibilités d’extension, ou les limitations du droit de propriété.
Une demande de certificat d’urbanisme pour un terrain se fait à l’aide du formulaire Cerfa n° 13410*05 disponible en mairie ou sur Internet via, par exemple, le site officiel Service-Public.fr. Il permet de connaître le droit de l’urbanisme applicable à un terrain donné et de savoir si l’opération projetée est réalisable. Comme mentionné dans ce même formulaire, Il existe deux types de certificat d’urbanisme :
a) Le premier est un certificat d’urbanisme d’information (délai d’instruction : 1 mois)
- Il permet de voir la situation du terrain à l’intérieur de la commune et de connaître les règles d’urbanisme qui s’appliquent dans la zone où il se trouve.
- Il fournit la liste des taxes et des participations d’urbanisme.
- Il permet également de voir s’il existe des servitudes et si le terrain est desservi par des voies et des réseaux.
b) Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel (délai d’instruction : 2 mois)
- Il indique, en plus des informations données par le certificat d’urbanisme d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet donné et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain et fournit des informations sur la taxe d’aménagement.
La validité d’un certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de la délivrance. Elle peut être prolongée d’un an. Un des avantages du certificat d’urbanisme est de « cristalliser » les règles d’urbanisme : il garantit à son titulaire le « droit à voir toute demande d’autorisation ou déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat » (Conseil d’État, 11/10/2017). En d’autres termes, si les règles urbanistiques sur un terrain (bâti ou non) évoluent postérieurement à la délivrance du certificat, toute demande d’autorisation d’urbanisme sera étudiée au regard des droits qui s’appliquaient à la date à laquelle le certificat d’urbanisme a été délivré.
NOTA : si la mention de « sursis à statuer » apparaît dans la réponse, même si le certificat est réalisable, la demande d’autorisation d’urbanisme pourra être refusée par le service instructeur (notamment dans le cas ou le PLU est en cours de modification)
La déclaration préalable pour division foncière
L’objet de la déclaration préalable de division est de solliciter l’autorisation (dans le principe tacite) de procéder à une division foncière en vue du détachement d’un terrain à bâtir.
Une déclaration préalable s’applique pour la division d’une parcelle existante en deux lots ou davantage en l’absence de création de voies et d’espaces communs *.
En général, on charge un géomètre de cette mission qui demande une parfaite connaissance des aspects techniques et juridiques des règles du PLU en vigueur sur la commune concernée.
Le demandeur mandate le géomètre pour l’arpentage et le plan de division de sa parcelle **
Sur la base d’un premier projet établi avec le demandeur, le géomètre s’assure lors d’un rendez-vous préalable avec les services d’urbanisme, de la conformité de ce projet aux règles du PLU en vigueur avant de déposer sa demande de DP qui fait en général suite à l’obtention d’un CU opérationnel pour la parcelle à diviser.
Sauf terrain situé dans un secteur spécifique, le délai d’instruction est d’un mois et la validité de la déclaration de non opposition à la DP de trois ans à compter de son obtention. Elle peut être prolongée d’un an.
Une fois la DP obtenue, le géomètre fournit au cadastre le document d’arpentage correspondant et procède au bornage des parcelles. Les plans du cadastre sont ensuite mis à jour et les nouvelles parcelles issues de cette division font l’objet d’un nouveau numérotage.
* Dans le cas de la création de voierie ou d’espace communs aux terrains divisés on rentre dans le cadre d’un lotissement pour lequel c’est une demande de permis d’aménager (PA) qui s’applique.
** Afin de disposer d’un fichier numérique qui tient compte de la topographie exacte du terrain, le géomètre doit également reporter sur le plan des terrains les côte topo ou NGF.